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文章出处: │ 网站编辑: │ 发表时间:2020-06-08 我要分享

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过去的2年多时间内,海南全境限购让房企的日子并不好过,但随着近日《海南自由贸易港建设总体方案》公布,海南的地产销售们又活跃了起来。

尽管这份方案并未对房地产发展有过多提及,但并不妨碍销售们发挥着主观能动性,“现在看海南就要看长期价值,而不像以前的短期炒房了,未来的升值空间还有很大”,一位海南当地销售向一条君表示。

与销售的乐观态度相比,海南的多位地产从业人士却很难从中解读出政策对这片海岛的房地产业务还有多少“好感”。

对开发商来说,这里早已不是当年那个购房者挤破头买房的天堂了。2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在1.5万元/平方米左右,价格基本平稳。

随着海南确定摆脱对房地产依赖的方向确立,这里的开发商要寻找嫁接自贸港的新路径了。

全岛限购这两年

赶上海南房地产行业最近一段高光期的大型房企是融创中国,他们在2016年正式进入海南市场,并在开始之初就布局了6个项目。当时前十房企中仅有龙湖没有进入。

这一时期的海南楼市正处于攀升之际,仅2016年上半年,海南全省土地供应114宗,同比上升30%,供应面积471.77万平方米,同比上升42%,商品房成交73671套,同比上升44%,成交金额603亿元,同比增长26%,与之对比的是成交均价为9993元/平方米,同比下跌15%。

外界认为当时的海南房价被低估,投资者络绎不绝赶来。

但此后海南楼市政策一路收紧,先后在土地、填海等方面发布更严政策,多家开发商因为填海问题被处罚。

火热的海南市场也迎来了全岛限购。2018年4月22日,海南省发布通知,实施全域限购。针对不同限购区域,非省内户籍居民家庭购房需提供在海南省累计24个月,海口、三亚、琼海三地更是要求60个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明,并且还有限售期。

这对于2017年之后进入海南楼市的房企来说非常不利,那时候进入的房企也很难再拿到项目。

2017年,泰禾广深区域正式进入海南市场,10月份,泰禾在海口注册两家子公司。不过在进入一年多时间后,泰禾一直拿不到项目,随后退出了海南市场。

华夏幸福同样是2017年进入的海南,当年12月华夏幸福海南区域事业部还曾发布招标公告,显示其项目位于海南省儋州市、文昌市、三亚市及其他区域。但此后项目没有更新,有消息人士向一条君表示:“华夏幸福目前在海南仅有一个火炬孵化器项目。”

龙湖集团也是2017年才进入的海南市场,但直到2019年龙湖才拿下三块商业用地,至今仍没有住宅项目入市。

龙湖集团CEO邵明晓此前曾表示,相信生意没有早晚,只要在那儿用心找,还是有机会。

龙湖的等待确实迎来了一定机会,他们将要打造的海口时代天街项目成功入选了2020年海南省重点投资项目计划名单,总投资金额达到了115亿元。

一位海南市场人士向一条君表示:“目前海南的住宅用地稀缺,即便是龙湖这类房企也很难拿到。”

海南楼市总体降温,直接体现在成交数据上。从2017年到2019年,海南楼市的销售额分别为2713.72亿元,2083.29亿元,1276亿元,销售面积为2292.61万平方米,1432.25万平米,829.34万平方米。降幅明显的数据,一定程度上也反映出海南去地产化的决心。

在海南最重要的两个城市,不同市场定位也表现出差异性。2019年,以刚需为主的海口市逆市上扬,前11个月销售额不降反升,涨幅为35.5%,而代表旅游住宅地产的三亚市销售额则暴跌51.3%。

一些大型房企在海南设置的区域公司也多被并入到其他区域,对这些房企而言,作为房地产业务板块,海南的区域地位被弱化。

全岛限购期内,房企在海南的销售也大幅下滑。2018年全省TOP10房企成交总金额同比2017年减少了40.46%,百亿规模由6家缩减至4家,最高的为碧桂园160亿元,随后是雅居乐129亿元,而在2017年,海南市场排名前两位的房企销售额均突破300亿元。

过去的2019年与2018年情况相似,在海南市场排名第一的还是碧桂园,销售金额也是160亿元左右,排名第二位的是融创,雅居乐则位居第三。

房企谋转型

自贸港方案出台后,海南多位市场人士向一条君表示,不认为对楼市有大的利好。

“自贸港是大利好,不要只看住宅就好”、“房地产、旅游、产业、就业等等,本质上都是相辅相成,但这些年重心全在房子上,基建跟不上,其他都是空谈,现在还处于调整重心的阶段。”

尽管通过人才引进的方式以及岛内的购房需求仍在,但整体上海南的房企仍处于收缩态势。

贝壳研究院数据显示,2020年1到4月,海南商品房销售额累计同比下跌45%。

上述人士补充道:“房企现在都跟着政策走,不拿那么多住宅用地,改拿产业用地,而且还会有一些补贴,文旅地产、物流地产等领域都是房企目前布局的重点。”

在房地产市场被限制的情况下,房企的多元化业务可以与自贸港建设相契合,以此在新的赛道换取空间。

近两年在市场异常活跃的世茂海峡今年3月就参与了三亚重大项目“云签约” ,与三亚市政府达成了深度合作,将在三亚设立全资子公司。

今年5月,世茂集团执行董事、世茂海峡董事长兼总裁、世茂福晟总裁吕翼又在海口参与了世茂江东新区项目落地研讨。世茂目前已形成“一岛四地八盘”的格局。

“像世茂、仁恒、万华在海南市场表现得很活跃,他们不约而同的下注了江东新区”,海南锦城房地产咨询策划有限公司董事长王路向一条君表示。

自贸岛总体方案在文旅方面给予了很大的政策倾斜,表示要大力发展旅游业,支持建设文化旅游产业园,发展特色旅游产业集群,培育旅游新业态新模式,创建全域旅游示范省,并对有稳定现金流的优质旅游资产,推动开展证券化试点。支持住房租赁金融业务创新和规范发展,支持发展房地产投资信托基金(REITs)。